单店模型与选址（Day 2 深潜，小白版）

目标：学会判断“这家店值不值得开 / 值不值得看”。 适用：奶茶、咖啡、快餐、便利店、小型零售。

1. 一句话

单店模型不是复杂财务，只回答两件事：

1. 这家店每个月能不能稳稳剩钱
2. 为了开这家店花的钱，多久能回来

选址不是找“看起来热闹的地方”，而是找：

愿意付钱的人，稳定出现在这里，并且租金买得起这些流量。

2. 先画一张单店账

月收入 = 日单量 × 客单价 × 营业天数
月利润 ≈ 月收入 - 货品成本 - 人工 - 租金 - 其他费用
回本周期 ≈ 总投入 ÷ 月利润

你只需要会填这 8 个格子：

格子	含义	例子
日单量	一天做多少单/杯	280 杯
客单价	平均一单多少钱	17 元
货品成本率	原料包装占收入比例	30%
人工	店员工资总包	2.8 万/月
租金	房租+物业	1.5 万/月
其他费用	水电、损耗、推广、杂费	1.0 万/月
总投入	装修设备押金首批货	40 万
月利润	最后剩下的	?

3. 三个关键比率（比死记数字更重要）

1) 货品成本率

货品成本 ÷ 收入

• 太高：菜单结构差、浪费大、采购弱
• 太低也要警惕：可能分量差、品质不稳，伤害复购

2) 人力成本率

人工 ÷ 收入

• 现制店通常比纯零售店更吃人力
• 高峰做不过来 = 丢单
• 人太多 = 利润被吃掉

3) 租金成本率

租金 ÷ 收入

这是选址核心。

经验直觉（量级，不是铁律）：

• 很多小店会把租金控制在收入的一个可承受区间
• 若租金吃得太凶，杯量/客流再好看也可能是假繁荣

口诀： 不是地段越贵越好，而是单位租金能换来多少有效购买。

4. 选址：先看“人”，再看“位置”

很多人反着来：先看旺不旺，再想卖什么。
正确顺序：

1. 你卖给谁
2. 这些人什么时候出现
3. 他们会为了什么停下
4. 这个位置能不能稳定接到这些人
5. 租金是否匹配

选址 5 问

1. 谁从这里过：居民、上班族、学生、游客、商场逛街人群
2. 他们为什么停：口渴、吃饭、等人、逛街犒劳、回家顺路
3. 什么时段有人：早餐、午高峰、下班、夜间、周末
4. 竞争有多密：对面/隔壁有没有同类，是分流还是一起聚客
5. 租金买的是什么：真实购买，还是只是“看起来人多”

常见位置类型

位置	适合什么	好处	风险
社区店	复购型、便利型	稳定、熟客	天花板有限
写字楼店	工作日刚需/提神	午晚高峰清晰	周末冷、假期空
商场店	品牌展示、逛街消费	人流品质较高	租金高、扣点重
学校店	低客单高频	量可能大	假期空白、监管与管理难
交通枢纽	即时消费	流量大	租金贵、冲动购买不稳定
网红点位	打卡型	短期爆	热度退、复购弱

5. 好位置 vs 贵位置

好位置的特征

• 目标客群密度高
• 到达路径自然（顺路，不绕）
• 停留理由清楚
• 高峰时段和你的产品匹配
• 竞争后仍有足够份额

贵位置的陷阱

• 人很多，但不买你的东西
• 只是路过，不停下来
• 租金按“品牌广告位”定价，你却当普通店在算账
• 外卖占比被高估，到店撑不起来
• 短期活动人流，不代表长期客流

判断句： 选址看的是有效购买密度，不是人头密度。

6. 用选址反推单店模型

假设你看中一个铺：

第一步：估日有效客流

不是过店多少人，而是可能买的人。

例如：

• 过店 3000 人
• 真正可能消费的 10% = 300 人
• 最终转化 50% = 150 单 这还只是草稿，用来训练感觉。

第二步：估客单

看菜单和周边消费力。

第三步：算收入

日单量 × 客单 × 天数

第四步：塞进成本

货、人、租、其他。

第五步：看三档

• 保守：差一点的杯量/客单
• 基准：你认为正常
• 乐观：旺季或爆单

第六步：只信保守档

若保守档月利润接近 0 或为负：

• 要么重新谈租金
• 要么换位置
• 要么别做

7. 回本：创业最容易骗自己的地方

总投入通常包括：

• 装修
• 设备
• 转让费（如有）
• 押金
• 首批物料
• 证照与前期亏损预留

常见自欺：

1. 只算最好月份
2. 忘记自己工资
3. 忘记淡季
4. 忘记外卖包装和平台费
5. 忘记设备维修和损耗

更稳的问法：

• 保守月利润是多少
• 回本要几个月
• 若晚 6 个月回本，我还做得下去吗
• 若第 8 个月还不行，退出成本是什么

8. 便利店 vs 奶茶店：选址逻辑不同

维度	便利店	奶茶店
核心需求	即时便利	即时快乐
选址关键	近、顺路、长时间营业	目标人群密集、可见、可停留
收入结构	多 SKU、低客单、高频率	少品类、中客单、高峰明显
关键能力	位置 + 商品结构 + 周转	位置 + 出杯效率 + 复购
失败点	租金高、人流枯竭、损耗	租金高、同质化、只有热度无复购

迁移句： 零售选址偏“刚需顺路”，餐饮选址偏“场景匹配”。

9. 实战检查清单

开店前 10 问

1. 目标顾客是谁
2. 他们为什么在这里买
3. 一天最少能做多少单
4. 客单价真实是多少
5. 货品成本能否控住
6. 要配几个人才做得出高峰
7. 租金占收入是否可承受
8. 外卖是补量还是挖利润
9. 周边竞争后还能剩多少份额
10. 保守情景多久回本

否决项

• 说不清目标客群
• 只能在乐观情景赚钱
• 租金已定死，但流量全靠“感觉”
• 同街同类过多且只能靠打折抢人
• 老板不能接受回本期拉长

10. 今天的最小模型模板

把任意一家店塞进这里：

店类型：
目标顾客：
位置类型：社区 / 写字楼 / 商场 / 其他
日单量（保守/基准/乐观）：
客单价：
月收入：
货品成本率：
人工：
租金：
其他费用：
月利润（三档）：
总投入：
回本周期：
最大风险：
结论：做 / 不做 / 继续观察

11. 30 秒复述版

单店模型看月利润和回本，选址看有效购买密度而不是热闹。先定客群，再看位置是否接得住，最后用保守情景算租金和人工盖不盖得住。乐观能赚不够，保守能活才值得认真谈。